不動産を換価分割して、売却で居住用住宅控除を適用できなかった事例
母親が死亡し、相続人は同居していた長男と、結婚して新居を構えた二男の二人でした。遺産は、自宅の土地及び建物（時価評価額４０００万円）と預金が少しだけでした。兄弟間では、遺産の評価額をもとに換価分割により公平に２分の１ずつ相続することで話がまとまりました。
この不動産は４０００万円で売れ、取得費と譲渡費用の合計は１０００万円でした。
なお、相続税の基礎控除額４２００万円以内に収まり、相続税の申告は不要です。
上記の事例において、長男と二男は、売却により１５００万円ずつの譲渡益を得ましたが、
（４０００万円－１０００万円）×１/２＝１５００万円
母親と同居していた長男は居住用財産を売却したことになり３０００万円の特別控除が受けられ、譲渡所得税が発生しなかったのに対し、二男は原則通り譲渡益１５００万円に対して２０％の長期譲渡所得税を支払わなければならない結果となりました。
遺産分割の方法／現物分割・換価分割・代償分割
遺産分割の方法としては、不動産や動産等の財産をそのまま相続する分け方である現物分割の他に、換価分割と代償分割があります。
・換価分割
換価分割とは、遺産価額が特定の分割が困難な財産に集中しているような場合で、その財産が換価可能であるときに、その財産を未分割のままで他に譲渡してその代金を相続人間で分配する事により、その代金分配の割合で譲渡した特定財産を共有取得したという効果の生ずる分割方法です。
・代償分割
代償分割とは、遺産の分割に当たって共同相続人などのうちの１人又は数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人などに対して債務を負担する方法です。
上記の事例において、もし、遺産分割協議において、長男は自宅不動産を単独で相続し、その代償として、長男は二男に対し１５００万円を払うという代償分割にした場合、長男が自宅を売却することによる譲渡益は３０００万円となりますが、居住者用財産のため、３０００万円の特別控除が受けられ、譲渡所得税は発生しません。
二男も、代償金を受け取っているだけで、相続により不動産を取得していないため、譲渡所得税はかかりません。
換価分割でも代償分割でも実質的には相続財産を売却して２分の１ずつ取得することは同じですが、受取額に違いが出てきます。
また、相続人がだれも被相続人と同居していなかった場合には、特別控除が使えず、逆に代償分割をした場合には、代償分割により不動産を取得した人のみが譲渡所得税を負担し不利になることもあります。
相続人の状況や分割方法により手元に残る金額が変わってきますので、慎重に検討する必要があります。