不動産相続税評価の基本
相続税評価額とは、相続税及び贈与税を計算するための基礎となる評価額のことです。
相続税評価額の具体的な算定方法については、国税庁が財産評価基本通達により定めています。
ここでは代表的な不動産である土地及び家屋の相続税評価額の基本について説明いたします。
土地については原則として地目ごとに評価しますが、一体として利用されている場合は一団の土地ごとに評価します。
土地の評価方法には路線価方式(路線価に補正率及び地積を乗じて算定される金額)又は倍率方式(固定資産税評価額に倍率を乗じて算定される金額)があり、地域により評価方法が異なります。
家屋については1棟ごとに評価し、原則として固定資産税評価額が相続税評価額となります。
なお、不動産の評価においては他にも様々な要因があるため、実際に相続税評価額を算定する場合には専門的な知識や経験が必要となります。
〇土地及び家屋の相続税評価額
評価単位 | 評価方法 | |
土地 | (1)原則として、地目別に評価 (2)一体として利用されている場合は、一団の土地ごと |
(1)路線価方式 路線価×各種補正率×地積 (2)倍率方式 固定資産税評価額×倍率 |
家屋 | 1棟ごと | 固定資産税評価額 |
1.土地
(1)評価単位
土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価します。ここでいう地目とは、登記上や固定資産税の課税上の地目ではなく、課税時期における現況により判定される地目となります。
ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。
〇土地の地目別による原則的な評価単位
地目 | 概要 | 評価単位 |
宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 | 1画地の宅地 (利用の単位となっている1区画の宅地) |
田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 | 1枚の農地 (耕作の単位となっている1区画の農地) |
畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 | 1枚の農地 (耕作の単位となっている1区画の農地) |
山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 | 1筆の山林 |
原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 | 1筆の原野 |
牧場 | 家畜を放牧する土地 | 1筆の牧場 |
池沼 | かんがい用水でない水の貯留池 | 1筆の池沼 |
鉱泉地 | 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地 | 1筆の鉱泉地 |
雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地 | 利用の単位となっている(同一の目的に供されている)一団の雑種地 |
(2)評価方法
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式は、路線価が定められている地域における評価方法です。
路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価は、国税庁が毎年7月上旬に路線価図・評価倍率表から構成される「財産評価基準書」によって毎年1月1日時点の価格を公表します。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の地積(面積)を乗じて計算します。
〇路線価方式による評価額
路線価×各種補正率×地積
【例】評価対象:宅地(路線価方式) 路線価:100,000円/㎡
奥行価格補正率:0.97(その他の補正なし) 地積:200㎡
評価額 | 100,000円×0.97×200㎡=19,400,000円 |
倍率方式は、路線価が定められていない地域における評価方法です。倍率方式における土地の価額は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
〇倍率方式による評価額
固定資産税評価額×倍率
【例】評価対象:宅地(倍率方式)
課税時期の属する年度の固定資産税評価額:1,200,000円
課税時期の属する年度の倍率:1.1
評価額 | 1,200,000円×1.1=1,320,000円 |
なお、土地の地積は課税時期における実際の面積に基づきます。そのため、評価する土地の実際の地積と登記簿上の地積が異なる場合には、実際の地積の数値により計算した金額を評価額とする必要があります。
例えば、倍率方式により評価をする土地で、固定資産課税台帳に登録されている地積が実際の地積と異なる場合は、下記の算式等により評価額を計算することとなります。
〇固定資産課税台帳に登録されている地積と実際の地積が異なる場合の評価額
その土地の固定資産税評価額×実際の地積/固定資産税課税台帳上の登録地積×倍率
(3)土地の上に存する権利
賃貸借されている土地等については、権利関係に応じて評価額が調整されることとなります。
財産評価基本通達においては土地の上に存する権利として下記の通り区分しており、権利別にその価額を評価します。
〇土地の上に存する権利
種類 | 概要 |
地上権 | 他人の土地において工作物又は竹木を所有するためにその土地を使用する権利 |
区分地上権 | 地下又は空間を目的とする地上権 |
永小作権 | 小作料を支払って他人の土地で耕作又は牧畜をなす権利 |
区分地上権に準ずる地役権 | 特別高圧架空電線の架設、高圧ガスの導管の敷設、飛行場の設置等の目的のために地下又は空間について上下の範囲を定めて設定されたもの |
借地権 | 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権 |
定期借地権等 | 借地契約の更新がなく契約満了により確定的に借地関係が消滅する定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権等 |
耕作権 | 賃借権に基づいて土地を耕作することができる権利 |
温泉権 | 鉱泉地において温泉を排他的に利用することができる権利 |
賃借権 | 賃貸借契約に基づき、賃借人が目的物たる土地を使用収益することができる権利 |
占用権 | 河川占用許可に基づく権利、道路占用許可に基づく権利等 |
例えば、借地権の価額は、下記の算式により評価をします。
〇借地権の評価額
自用地としての価額×借地権割合 |
また、借地権の目的となっている宅地(貸宅地)や貸家の敷地の用に供されている宅地(貸家建付地)については、下記の算式により評価します。
〇貸宅地(借地権)の評価額
自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合 |
〇貸家建付地の評価額
自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合 |
なお、賃貸割合は、その賃貸状況に基づいて下記の算式により計算した割合をいいます。
〇賃貸割合
2.家屋
(1)評価単位 家屋の価額は、原則として、1棟の家屋ごとに評価します。
(2)評価方法 家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。
(3)その他 家屋の現況等により、評価額が調整される場合があります。例えば、賃貸アパート(貸家の用に供されている家屋)の場合は、下記の算式により評価します。
〇貸家の用に供されている家屋の評価額
家屋の価額-家屋の価額×借家権割合×賃貸割合
【例】評価対象:貸家(家屋)
課税時期の属する年度の固定資産税評価額:1,200,000円
借家権割合:0.3
賃貸割合:課税時期において、全10室中8室を賃貸(各室の床面積は、全て同じである。)
評価額 | 1,200,000円-1,200,000円×0.3×8室/10室=912,000円 |
相続税申告についてお悩みの方は、ぜひ朝日中央の税理士にご相談ください。本コラムで取り挙げた題材はあくまで一例であり、不動産の状況も様々であるため、評価をする場合は専門的な知識や慎重な判断が求められます。
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